福岡県で外壁を塗装した不動産投資家に取材!おすすめ業者は「正進」

外壁塗装・屋根塗装などの大規模修繕は、単に建物の痛みを直して物件を長持ちさせるだけでなく、不動産投資家にとっては、近隣の物件と差別化を図り、入居率を高める重要な役割を担っています。そして、信頼できる塗装業者に依頼するためには、評判の良い業者を事前に把握しておきたいところですよね。

そこで今回は、福岡エリアで外壁塗装を行ったアパート・マンションオーナー(不動産投資家)にインタビュー取材を実施。『塗装前と塗装後の変化』『アパート経営の状況』『塗装会社を選んだ経緯』『業者を選ぶポイント』『おすすめ業者』などのリアルな実態をご紹介します。

この記事はこのような方におすすめ

  • 福岡エリアで戸建て・アパート・マンション投資を検討・実施しているオーナー
  • 福岡エリアで外壁塗装・屋根塗装・リフォーム工事を検討している人

などを、この記事の対象者として想定しています。

取材協力者(不動産投資家)のご紹介

今回の取材に協力してくれたのは『福岡県在住の不動産投資家 Sさん』です。

不動産投資家 Sさん

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

福岡エリアの投資用不動産物件を複数所有しています。主に、福岡の北部エリアを中心として不動産経営をしています。

Sさんは不動産経営だけでなく、不動産とは異なる業種で役員の経歴もあり、20年近く営業職として顧客との信頼関係構築に努めてきました。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

Sさんが、一般的な不動産投資家と違うのは、サラリーマンとして約20年間、営業職で実績を残し続けてきた経験。つまり、営業で培った『徹底した顧客目線』が、居住者(借主)との『信頼関係構築』や『良い塗装業者の選び方』にも活かされているのだと、取材を通して感じました。

外壁・屋根塗装業界の特徴

インタビュー開始

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

インタビューを受けて頂き、ありがとうございます。この記事では『外壁塗装を失敗しないための情報』『おすすめ業者』を読者にお届けできればと考えています。まずは簡単に、Sさんが考える『塗装業界全体の特徴や課題』を教えて頂けますか?

塗装業界の課題・問題点

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

外壁をリフォームする際には、足場の組立、屋根や外壁、雨どいの塗装など作業が幅広いのが特徴です。そのため、塗装業者によって費用が全く異なります。サービスのクオリティや適正価格が不透明で、業者によってサービス内容や料金に大きな差が出ます。そのような業界だから、残念ながら悪徳業者も多いため、注意が必要です。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

外壁を塗装・リフォームする際に「どの会社に依頼すれば良いのか分からない」と思っている不動産投資家が多いということですね。そのような状況で、Sさんは、どのようにして業者を選んだのですか?

良い業者と悪い業者を見極めるポイント

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

『失敗しない業者の選び方』を簡単にご紹介します。私は不動産投資を行いながら、複数の塗装業者と何度も交渉をしてきて「この業者はダメだ」「この業者は良い」というポイントがあることを学習しました。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

どのようなポイントでしょうか?

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

ポイントは3つあり『早い』『安い』『上手い』が三拍子揃っているかどうかで、業者を選ぶということです。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

牛丼屋みたいなフレーズですね。。。どういうことでしょうか?詳しく教えて下さい。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

早い』は、『見積もり提出』『提案』『施工までの段取り』の速さのことです。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

安い』は、『(見積)価格』『追加で発生する場合の施工料金』の安さのことです。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

上手い』は、『顧客視点の提案』『施工技術』『居住者への挨拶・対応』の上手さのことです。

良い業者と悪い業者の違い

良い塗装業者悪い塗装業者
『見積提出』『提案』『施工までの段取り』早い遅い
『見積金額』『追加で発生する場合の施工料金』安い高い
『顧客視点の提案』『施工技術』『居住者への挨拶・対応』上手い下手
良い業者と悪い業者の違い
ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

3つとも揃ってないと駄目ですか?

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

3つとも揃ってないと駄目ですね。『安い』だけでもダメですし、『早い』だけでもダメです。1つでも欠けていたら、それは満足のいく結果にはなりません。のちに、業者や居住者とのトラブルの要因に必ずなります。

良い業者は「株式会社正進」

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

あの。お話の内容は凄く良く分かります。ですが、『早い』『安い』『上手い』3拍子が揃った都合の良い会社などあるものでしょうか?失礼な言い方で恐縮ですが、それが分かれば、誰も困らないと思うのですが。。。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

福岡エリア限定になってしまいますが、3拍子揃った会社はあります。それは『株式会社正進(しょうしん)』という屋根・外壁塗装会社です。

福岡の屋根・外壁塗装会社『株式会社正進』の詳細はコチラをご覧ください。

塗装の具体的な成功事例

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

株式会社正進』の特徴やメリットについては、これから具体的な実例をもとに説明していきますね。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

よろしくお願いします。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

「福岡県北九州市」と「福岡県遠賀郡」で不動産を購入し、両方ともに築年数が古くて塗装が必要な物件だったので、この2つの事例を、実際の塗装前と塗装後の写真(画像)を用いながら、順番に解説していきます。

福岡県北九州市の物件

最初に福岡県北九州市の物件から解説

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

福岡県北九州市の物件は、物件購入時点で築年数が41年の建物です。塗装前は、9戸中7戸が空室の状況でした。

築年数:41年(物件購入時点)

施工前の入居状態:9戸中2戸が入居(7戸が空室)

塗装前の外壁

見積依頼から業者決定までの流れ

7社に見積依頼

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

まず最初にネットで『北九州』『塗装』で検索して、検索でヒットした7社に「早く見積が欲しい」と伝えて、見積を依頼しました。この時、私は、とにかく急いでいました。なぜなら、早く修繕して、空き室を埋めて、収益化したいからです。アパート・マンションオーナーなら、みんな同じ気持ちだと思います。

4社に絞り込み

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

すると7社中、4社からすぐに見積が来ました。この時点で、残りの3社にはお断りしました。なぜなら、対応が遅いからです。こちらのスピードに対応できないということは、こちら(オーナー側)の気持ちに寄り添えない業者だと思えたからです。いち早く収益化したい不動産投資家にとって、迅速に対応してもらうことは大切なことなのです。

業者決定

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

そして、4社の中から、業者を選ぶことになるのですが、先ほど紹介した『株式会社正進』は、4社中、もっとも安い値段で見積を提示してくれたのに加えて、対応してくれた営業マンの愛想が良く、コミュニケーションも良く取れて、物件の改善点もきちんと提案してくれたのです。ちなみに、この時の営業マンは、株式会社正進の社長さんでした。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

一方で、残りの3社は、物件の改善点もなく、愛想が悪く、ぶっきらぼうな対応だったため、大切な物件をお任せできないと思い、お断りしました。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

株式会社正進だけにあった『物件の改善点の提案』とは、具体的にどのような内容だったのですか?

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

具体的には『手すりの補修』や『入口のタイルの塗装』などを提案してくれました。「入居者を募集する際には大切なことですよね」と。つまり、不動産オーナーの立場を把握して『集客のための提案』をしてくれたのです。それをしてくれたのは、株式会社正進ただ一社のみでした。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

オーナー側に立った集客力アップの提案は、早く収益化したい不動産オーナーにとっては、ありがたい行動ですね。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

もう一点、気になったのですが、「営業員の愛想」が業者選定のポイントなのですね。意外です。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

その点、補足しますね。私(不動産オーナー)に対する過剰な愛想やヨイショなどを求めている訳ではなく、私(不動産オーナー)のお客様(居住者)に誠実な対応ができる会社かどうかを、営業員を通じてチェックしています。『誠実さ』は、施工中に居住者や近隣住民との間で、トラブルになること防ぐ大事な要素です。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

営業マンをチェックすることが、そこまで大事とは思っていなかったです。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

営業マンを通じて、その会社の雰囲気などが透けて見えるのです。私は20年近く営業を行いながら、一方で会社経営者としてたくさんの営業を受けてきたので、営業する側とされる側の両方の立場が、ある程度は理解できます。営業が、ぶっきらぼうな応対だった場合、施工現場の人達もぶっきらぼうなケースが多く、居住者・近隣住民からクレームを受けることが多いのです。

施工中(塗装中)

施工開始

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

塗装は一般的には『色見本帳』を見て、色を決めるのですが、それでは、実際に壁に塗ると、想像とは違う色になってしまうことがよく起こります。私も以前、別の不動産物件で塗装に失敗したことがありました。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

その問題を解決するため、株式会社正進では、何度も壁に試し塗りをしてくれて、こちらの要望に応えようとしてくれました。塗装で後悔しないポイントをしっかり押さえてくれています。

試し塗り
株式会社正進では、何度も壁に試し塗りをして色を確認できる
住民への対応
不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

施工中は、工事に関する音などで、居住者や住居周辺の皆様に、ご迷惑をお掛けすることになります。そこで大事になってくるのが、挨拶や気遣いです。その点、株式会社正進では、住民に対する挨拶や愛想も良く、居住者の迷惑にならないように接し、住民(借主)と仲良くなっていました。不愛想な業者が多い塗装業界の中で、希少な存在です。

施工後の外壁

施工を終えて

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

見積依頼から2カ月以内で塗装が完了しました。塗装前、9戸中7戸が空室だったにも関わらず、塗装後、2カ月半で満室に。つまり、物件を購入してから、4ヶ月で満室にすることができました。その後、2年間経った現在でも、満室が継続している状況です(取材時点)。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

それは想定されていた結果と比べて、良かったのですか?悪かったのですか?

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

想定外です。良い意味で。2カ月で塗装が完了するとは思っていませんでした。こちら(オーナー)の「早く収益化させたい」という立場を理解してくれて、無駄のないスピーディーなスケジュールで施工いただいたのが嬉しかったですね。そして、こんなに早く、満室状態になるとは思いませんでした。

御用聞きではなく提案してくれる業者が良い業者
不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

株式会社正進は、早くて安くて上手い。そして何より有難かったのが、こちらが気が付いてなかったリフォーム箇所に気づいて、提案をしてくれることです。つまり、こちらの要望に応える御用聞きの状態ではなく、居住者にとって必要だと思ったことを、オーナー目線でこちらに提案してくれたのです。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

例えば、ベランダの手すりがボロボロになっていたのを見て「溶接しないと駄目ですよね」と言って、溶接してくれたり、古びた郵便ポストの交換を提案してくれたり、タイル塗装の提案をしてくれたり。そのあたりの心遣いが他社にはない魅力だと思いました。

郵便受け(ポスト)

施工前

施工後

階段

施工前

施工後

北九州市の物件解説はここまで

福岡県遠賀郡の物件

続いて福岡県遠賀郡の物件解説

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

福岡県遠賀郡の物件は、物件購入時点で築年数が55年です。塗装前は、5戸すべてが空室(入居ゼロ)の状況でした。

築年数:55年(物件購入時点)

施工前の入居状態:5戸すべてが空室(入居ゼロ)

塗装前の外壁

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

昭和40年に作られた古い物件ということもあり、屋上から雨漏りをしていて、それを解消する必要がありました。そこで、今回は、もともと知っていた防水屋A社に雨漏り対策をお願いしました。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

しかし、雨漏りは解消されず、屋上には水たまりが溜まって、水捌けが悪い状況のままでした。そのことを防水屋A社に追及すると「もうこれ以上は出来ません」と言い、最後まで仕事をするのを放棄してしまったのです。これには大変困りましたね。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

そこで、北九州市の物件で仕上がりの満足度が高かった株式会社正進に、「雨漏りを解消できないか」を相談してみることに。そうしたら、快く仕事を受けていただけました。その後の施工では、屋上と外壁からの雨漏りには的確にコストを下げた提案をしていただきました。その結果、もちろん雨漏りもしなくなりました。

防水後の屋上

株式会社正進が防水処理を施して、雨漏りが無くなった後の屋上

防水後の屋上
不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

株式会社正進は、防水対策として『費用を抑えた提案』をしてくださいました。これは大変助かりました。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

費用を抑えた提案』とは、具体的に、どのような内容だったのでしょうか?

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

株式会社正進では、屋上の雨漏りしている箇所のみに工事を行う『部分的な防水工事』を施してくれました。そのおかげで、想定より安い金額で工事を終えることができました。一般的な業者の場合には、屋上全体に防水工事を施す『全体的な工事』を提案されるケースが多いのですが、その場合、防水工事が広範囲になる分、費用が高くついてしまうのです。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

『最小限の費用で最大限の効果を発揮する内容』の提案だったのですね。

施工後の外壁

施工を終えて

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

5戸すべてが空室状態だったにも関わらず、施工後2カ月で満室状態に。その後2年経過した現在も満室状態は継続しています。(取材時点)

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

空室ゼロの状況が、施工して満室になり、それが継続できているのは、素晴らしい結果ですね。

不動産投資家 Sさん
不動産投資家 Sさん

施工までのスピードや、コストを抑えた提案など、株式会社正進の誠実な対応があったから、実現できたことです。今後、福岡エリアで塗装が発生する案件は、すべて株式会社正進にお願いする予定です。

ROYAL代表 岩下
ROYAL代表 岩下

インタビューにご協力いただき、ありがとうございました。

取材終了

まとめ

屋根・外壁塗装は『早い』『安い』『上手い』の3拍子が揃っている業者を選ぶこと。

良い塗装業者悪い塗装業者
『見積提出』『提案』『 施工までの段取り 』早い遅い
『見積金額』『追加で発生する場合の施工料金』安い高い
『顧客視点の提案』『施工技術』『居住者への挨拶・対応』上手い下手
良い業者と悪い業者の違い

福岡エリアでその条件を満たしているのは株式会社正進であることを、不動産投資家Sさんは実体験をもとに語ってくれました。

株式会社正進へのお問い合わせ

福岡エリアでの屋根塗装・外壁塗装を、株式会社正進に依頼したい方はコチラのフォームよりお問い合わせ可能です。(株式会社正進のホームページに移動します)

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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この記事を書いた人
岩下隼人

1982年生まれ。福岡県出身。株式会社マイナビ(旧:毎日コミュニケーションズ)に新卒入社。マイナビでは15年間、転職・中途採用領域の営業・営業推進・市場調査を経験。その後独立して、ROYAL合同会社設立し、新しいことに挑戦している人や、頑張っている人を応援中。また、2013年から株式投資を始め、主に米国株に投資中。2016年からは福岡の投資物件を購入して不動産経営も経験。ときどき取材記者(ライター)。

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