村上ファンドが「兜町の大家」平和不動産に注目する理由｜歴史と不動産価値の交差点

日本の株式市場の中心地、東京・日本橋兜町。その地で、東京証券取引所ビルをはじめとする数々の重要不動産を所有・管理し、「兜町の大家」の異名を持つ、歴史ある不動産会社が「平和不動産」です。

その伝統と格式のあるイメージとは裏腹に、同社は近年、「物言う株主（アクティビスト）」として知られる旧村上ファンド系の投資家たちから、熱い視線を注がれています。

「なぜ、村上ファンドが”兜町の大家”に？」

「彼らが狙う『お宝』とは一体何なのか？」

この記事では、株式投資を始めたばかりの初心者の方にも分かりやすく、この注目すべき事例を紐解きながら、アクティビストが歴史ある企業に狙いを定めた理由と、そこから私たち個人投資家が学べる重要な着眼点を解説していきます。

なぜターゲットに？「兜町の大家」平和不動産が抱える課題と価値

まず、なぜ旧村上ファンド系の投資家たちは、平和不動産に注目したのでしょうか。その理由は、同社がアクティビストにとって、非常に分かりやすい「課題」と「価値」を併せ持っていたからです。

価値①：兜町の一等地という、唯一無二の「お宝不動産」

平和不動産の最大の価値は、その設立の経緯にあります。同社は戦後、全国の証券取引所の施設を管理する目的で設立されました。そのため、東京証券取引所ビルや大阪取引所ビルなど、日本の金融の中心地にある、極めて価値の高い不動産を数多く保有しています。

これらの土地は、当然ながら何十年も前に取得されたものであり、現在の価値（時価）で評価すれば、帳簿に記録された価格（簿価）を遥かに上回る、莫大な「含み益」が存在します。これこそが、アクティビストが狙う最大のお宝です。

価値②：価値ある「政策保有株式」

同社はまた、その歴史的な経緯から、日本取引所グループ（JPX）など、多くの企業の株式を「政策保有株式」として保有しています。これもまた、売却すれば大きな利益を生む「隠れた資産」と見なされます。

課題：PBR1倍割れという「市場の低評価」

これだけの「お宝」を抱えているにもかかわらず、平和不動産の株価は、長年にわたり会社の純資産価値を下回る「PBR1倍割れ」の状態で放置されていました。これは、市場が「この会社は、保有する素晴らしい資産を、株主価値の向上に十分に活かしきれていない」と評価していることの証であり、アクティビストにとっては絶好の介入機会となるのです。

村上ファンド側の狙い：「眠れる価値」を株主へ

この「お宝」と「割安さ」に目を付けた村上ファンド側は、実際に平和不動産の株式を買い進め、10%以上を保有する大株主となりました。彼らが経営陣に突きつけるであろう要求は、これまでの事例と同様、極めてシンプルで合理的です。

• 要求①：資産の有効活用と価値の顕在化「兜町の一等地を、ただ古いビルとして賃貸するだけではもったいない。大規模な再開発などを通じて、不動産の価値を最大限に引き出すべきだ」という要求です。
• 要求②：政策保有株式の売却「事業上の必要性が薄れた政策保有株式は売却し、その資金を有効活用せよ」という要求です。
• 要求③：大規模な株主還元そして、不動産の有効活用や株式売却で得た資金を元手に、「大規模な自社株買いや増配を行い、株価を上げて株主に報いよ」と迫ります。

会社の対応と今後の展望

平和不動産の経営陣も、こうした状況をただ静観しているわけではありません。同社は自らの中期経営計画で、「資本コストや株価を意識した経営」を掲げ、ROE（自己資本利益率）の目標設定や、政策保有株式の縮減、そして**連結配当性向50%**という高い水準の株主還元方針を打ち出しています。

これは、アクティビストからの圧力に対する「答え」であると同時に、東京証券取引所が市場全体に求める「PBR改革」の流れに沿った、自主的な経営改善の動きとも言えます。

今後の焦点は、この会社側の自主的な改革が、村上ファンド側を満足させられるだけのスピードと規模で実行されるかどうか。両者の「対話」の行方が、今後の株価を大きく左右することになるでしょう。

この事例から個人投資家が学ぶべきこと

この平和不動産の事例は、私たち個人投資家に多くの重要な学びを与えてくれます。

教訓①：会社の「歴史」が「お宝」を生む

平和不動産のように、設立の経緯が特殊で、長い歴史を持つ会社には、貸借対照表（B/S）を一見しただけでは分からない、価値ある「含み益資産」が眠っていることがあります。企業の沿革や歴史に関心を持つことは、隠れた価値を見抜くヒントになります。

教訓②：「政策保有株式」は株主還元の重要な原資

企業が保有する「政策保有株式」は、アクティビストにとって格好のターゲットですが、それは裏を返せば、将来の「増配」や「自社株買い」の原資となる可能性を秘めた資産だということです。有価証券報告書で、投資先企業がどのような会社の株を持っているかを確認する習慣をつけましょう。

教訓③：会社の「やる気」をIR情報から読み取る

平和不動産が中期経営計画で具体的なROE目標や配当性向を示したように、企業のIR情報には、経営陣が株主とどう向き合おうとしているか、その「やる気」が表れます。「資本コスト」や「株価」といった言葉が経営者の口から頻繁に出るようになったら、それは企業が変わり始めているポジティブなサインかもしれません。

まとめ

旧村上ファンド系による平和不動産への投資は、歴史ある企業が保有する「不動産」や「政策保有株式」という、眠れる資産価値に着目した、極めて戦略的な動きです。

この事例は、企業の表面的な業績だけでなく、その貸借対照表に深く眠る「お宝」を見つけ出し、さらに経営陣がその価値を株主に還元する「やる気」があるかどうかを見極めることの重要性を、私たちに教えてくれます。

あなたもアクティビストと同じ視点を持ち、企業の資産や経営者の言葉にまで目を向けることで、新たな投資のチャンスを発見できるかもしれません。

岩下隼人

ロイヤル合同会社　代表

X

ロイヤル合同会社を設立して、新しいことに挑戦している人や、頑張っている会社を応援中。ときどき取材記者(ライター)。